Blog Archive

Search

Memuat...
Diberdayakan oleh Blogger.

Arsip Blog

Artikel

BEBERAPA TIPS MELAKUKAN JUAL BELI TANAH / BANGUNAN

Beberapa Hal Penting Sebelum Melakukan Jual Beli Tanah dan Bangunan:
 
1. Apakah orang yg akan menjual memang benar pemilik (pemegang hak)
Contoh: nama penjualnya A, tp tertulis di Sertipikat X. Artinya A bukanlah pemilik. Bisa jadi A itu Ahli Waris X atau A membeli dari X tanpa AJB untuk menhindari Pajak atau ada Kuasa Menjual dari X kepada A, dst.
2. Apakah anda sebagai calon Pembeli adalah subyek yg diperbolehkan memiliki tanah dan bangunan tsb?
Contoh: anda  adalah WNA atau mempunyai pasangan kimpoi WNA tanpa ada Perjanjian Pisah Harta, maka anda tidak dapat memilikinya.
3. Apakah anda membeli tanah pertanian di luar wilayah anda.
Contoh: anda di Surabaya pengen beli tanah pertanian di Tasikmalaya. Maka itu tidak diperbolehkan. Ada larangan kepemilikan tanah absente.
4. Apakah tanah yg anda beli sudah di luar batas maksimum/belum.
Sebab setiap orang maksimum hanya boleh punya sebanyak 5 bidang dengan luas 2 hektar saja.
5. Apakah jangka waktu hak sudah berakhir atau belum. Sebab untuk SHGB dan SHGU ada jangka waktunya. Jangan sampai anda membeli tanah SHGB/SHGU dengan kondisi sudah jatuh tempo.
6. Apakah di atas tanah yg akan anda beli ada hak yg lebih tinggi.
Contoh: anda akan beli tanah SHGB yg di atasnya ada Hak Pengelolaan (HGB dibuat di atas sebagian tanah Hak Pengelolaan). Maka Penjual dan Pembeli harus izin dahulu kepada pemegang Hak Pengelolaan tersebut.
7. Apakah rumah yg anda beli pernah menjadi jaminan kredit dan belum dilakukan penghapusan (roya). Apabila demikian, maka anda harus meminta SURAT ROYA dan SURAT LUNAS dari Penjual agar nantinya dapat di balik nama.

Data yang diperlukan untuk Jual Beli:
Data Penjual/Pembeli Perorangan:
1. KTP Suami Istri
Kalau belum menikah/cerai, baik itu cerai hidup/mati, harus meminta Surat Keterangan belum menikah (lagi) dari Kelurahan
-Untuk Penjual : KTP pasangan diperlukan apabila rumah diperoleh oleh Suami/Istri setelah Perkimpoian dan tanpa ada Perjanjian Pisah Harta/Kimpoi. Kalo diperoleh sebelum Perkimpoian/harta warisan, KTP pasangan tidak diperlukan, tetapi kadang PPAT meminta untuk kelengkapan berkas saja (tidak ikut ttd)
-Untuk Pembeli : hanya sebagai kelengkapan akta.
2. KK
3. Surat Kimpoi (bagi Pembeli untuk mengetahui pasangan kimpoi WNI/WNA)
4. NPWP (untuk byr Pajak)
5. Surat WNI (kalau ada nama asing biasa diminta Kantor Pertanahan)
6. Surat Ganti Nama
*Kalau ada beda antara nama di Sertipikat/KTP/KK/Akta Kimpoi. Kalo cm salah nulis, bisa minta Surat Keterangan dr kelurahan yg menyatakan bahwa semua nama itu adalah satu orang yg sama.

Data Penjual/Pembeli PT (Perseroan Terbatas):
1. KTP Direksi & Komisaris
2. Akta Pendirian & Berita Acara Perubahan Anggaran Dasar sampai terakhir.
3. Pengesahan dari Menteri Hukum dan HAM
4. Berita Acara RUPS Luar Biasa untuk menjual (kalo yg dialihkan sebagian besar dari aset PT alias lebih dari 50%) atau Surat Pernyataan (sebagian kecil dari aset PT)

Obyek (tanah dan bangunan yang akan diperjualbelikan):
1. Sertipikat Asli (SHM, SHGB, SHGU, dan SHMSRS)*
2. IMB (Izin Mendirikan Bangunan), gak wajib sebenarnya, tapi sewajarnya Penjual sudah memiliki IMB kalau yg dijual emang ada bangunannya. Masa pembeli yg ngurus IMB? Tp tergantung kesepakatan Penjual Pembeli, kalo pembeli gak keberatan ya gak masalah.
3. Bukti Setor PBB 5 tahun terakhir.
Kenapa tidak tahun terakhir saja? Sebab kadang kala terjadi kesalahan, bisa ada bukti setoran PBB tahun terakhir tapi tahun sebelumnya belum bayar/ada tunggakan (aneh kan? tapi ini fakta). Biasa PPAT yg mengecek apakah ada tunggakan/tidak.
*Selain 4 jenis Sertipikat tersebut, maka bukan Akta PPAT yang dipergunakan, melainkan Akta Notaris.
Contoh Sertipikat:
 




Tarif Pajak:
 
PPH Final = 5% x Nilai Tanah/Harga Jual Beli**
BPHTB = 5% x (NJOP/Harga Jual Beli-[NJOPTKP*])
*   tiap daerah beda2. contoh di Kabupaten Tasikmalaya dikurangin Rp. 60.000.000,00

Tarif PNBP (Penerimaan Negara Bukan Pajak) :
http://www.presidenri.go.id/DokumenUU.php/486.pdf

Biaya AJB + Balik Nama (Per Sertipikat) :
Biaya pembuatan akta (AJB/hibah APHB minimum 1 juta rupiah per akta untuk bia proses ke BPN tergantung / dilihat dari nilai transaksi yang tertera pada masing-masing akta Tiap daerah berbeda. Contoh: di Kabupaten Tasikmalaya, biaya AJB + BN minimum antara 3 sampai 3.5 juta. Semakin besar tanah dan bangunannya tentu akan semakin mahal biayanya.

Proses Jual Beli:
1. Checking Asli Sertipikat
Ini proses yg sangat penting karena berkaitan dengan keadaan tanah itu sekarang, apakah ada sengketa/tidak. Kalau ada sengketa, maka tidak bisa deh dijualbelikan, harus diselesaikan dulu. Kalau tidak ada sengketa (istilahnya BERSIH), Kantor Pertanahan setempat akan memberikan semacam stempel yg bertuliskan bahwa Sertipikat tersebut sudah diperiksa dan sudah sesuai dengan Buku Tanah. Itu artinya Sertipikat tersebut isinya sudah cocok dengan 'catatan' di Kantor Pertanahan. Setiap PPAT pasti melakukan hal ini karena ini sangat penting.
Contoh sertipikat bersih:



2. Bayar Pajak Pembeli dan Penjual
Biasanya dapat nitip di PPAT nya buat dibayarkan, jd Penjual dan Pembeli gak repot bayar pajak sendiri. Tapi bila ingin membayar sendiri pun bisa

3. Kalau sudah bayar pajak dan hasil checking sertipikat sudah keluar (bersih), bisa langsung deh janjian tanda tangan AJB.
Contoh Cover Blanko AJB dan Akta PPAT lainnya:



4. Pas tanda tangan perhatikan isi aktanya, apa aja yg ikut termasuk dijual, mungkin ada air, listrik brp watt, telpon, dsb.

5. Setelah tanda tangan biasanya Penjual dan Pembeli sama2 ke bank buat transfer uangnya. Bisa juga pembelinya kasih bukti pelunasan. Lalu barulah Penjual kasih kwitansi lunas.

6. Setelah dibayar lunas, biasa kunci rumah dikasih deh ke Pembeli beserta embel-embelnya + kelengkapan surat-surat rumah (PBB, IMB, bukti pembayaran telpon/listrik/air, dsb.)

7. Jangan lupa bayar biaya aktanya ke PPAT, biasa sih 50% 50%. Tergantung kesepakatan antara Penjual dan Pembeli.

8. Tunggu 2-3 bulan untuk selesainya proses Balik Nama. Biasa kalo sudah selesai ditelpon

Bagaimana dengan Sertipikat yang dimiliki oleh yg sudah meninggal lalu ingin dijual oleh anak-anak dan/atau istri/suami almarhum?
1. Buat SKW dulu agar tau siapa AW yang berhak atas semua Harta Warisan Almarhum. Menunggu kurang lebih 3-4 minggu.
2. Apabila sudah selesai, baru Sertipikat tersebut dapat di Balik Nama ke semua AW. Jangan lupa bayar Pajak Waris Waris supaya bisa Balik Nama.
3. Kalau sudah selesai dan semua AW sepakat untuk melakukan Jual Beli, maka bisa dijuallah rumah itu. Kalau hak bagiannya mau dibeli oleh salah satu AW juga bisa, dengan menggunakan Akta Pembagian Hak Bersama.

Pajak Waris:
BPHTB Waris = 5% x (NJOP-Pengurangan untuk BPHTB Waris)
*Besarnya tergantung daerah masing2.
Untuk Kabupaten tasikmalaya Nilai Jual Tidak Kena Pajak Rp.300 Jt.

Mengapa Jual Beli Tanah dan Bangunan harus dibuatkan Akta PPAT?
Sederhananya, supaya Sertipikat tersebut dapat dibalik nama ke atas nama Pembeli. Kalau cuma buat perjanjian jual beli biasa saja, bukan dgn Akta Jual Beli PPAT, tidak bisa dibalik nama. BPN/Kantor Pertanaan tidak akan mau.
Kenapa? Karena sudah ketentuannya demikian.
Oleh karena itu apabila ada Penjual yg minta dibuatkan Perjanjian di atas Materai saja, anda jgn mau. Nanti begitu pengurusan  Balik Nama pasti ditolak.

13 komentar:

Guntur KBS mengatakan...

info yang membantu sekali pak budi,

tapi saya ingin bertanya dengan kasus yang saya alami seperti ini :
Bapak saya (Alm) memiliki rumah namun pada saat renovasi rumah, tanah tetangga kemakan sedikit, lalu bapak saya membeli tanah yang termakan itu (Akte jual beli)karena bapak saya sudah meninggal rumah itu diwariskan kepada saya, pertanyaannya :
1. bagaimana cara baliknama kepada saya? karena bapak sudah meninggal, tahapan dan syaratnya apasaja?
2. apa yang harus saya lakukan terhadap Akte jual beli (tanah tetangga) tersebut supaya kedepan tidak masalah?
3. Bagaimana formula perkiraan biaya?

anton yossy mengatakan...

Saya mau beli rumah seharga 52 jt,dgn njop sebesar 32.760.000. Berapa biaya notaris yg hrs saya kluwarkan? Trimakasih

ari mengatakan...

Sy rencana membeli sbh rmh, atas nama tangan 1 dan diterbitkan kuasa jual atas nama tgn 2, tapi suami tangan ke 2 meninggal dan anak msh dibawah umur, utk ajb dokumen apa yang diperlukan pak?

ardies mengatakan...
Komentar ini telah dihapus oleh pengarang.
bery tri augusta mengatakan...

untuk daerah bogor kota dan kabupaten bisa hubungi saya bery tri augusta staff notaris sahdat ginting sh mkn.
083870049054...

danasahabat.blogspot.com mengatakan...

APLIKASI KARTU KREDIT DAN KTA (PERSONAL LOANS) ONLINE
INGIN BUAT KARTU KREDIT ATAU KREDIT TANPA AGUNAN?
SAYA BANTU BUAT
Apakah Anda merencanakan pernikahan, merenovasi rumah, membayar uang sekolah anak-anak, atau bahkan mengajak orang-orang tercinta dalam perjalanan liburan Anda? Personal Loan dapat membuat hidup Anda lebih mudah. Produk pinjaman kami juga tersedia jika Anda ingin melakukan pembelian lainnya.
Dapatkan Manfaat Dari Personal Loan Kami
fasilitas :
Dapatkan Manfaat Dari Personal Loan Kami :
* Jumlah pinjaman hingga IDR 200 juta
* Tanpa agunan, persyaratan mudah dan proses yang cepat
* Pembayaran dengan cicilan tetap dan terjangkau setiap bulan
* Perlindungan asuransi jiwa dari kewajiban pelunasan seluruh hutang apabila Anda mengalami musibah
Tarif dan biaya
* Untuk pinjaman >= 30 juta maka biaya adminitrasi (provisi) dikenakan 1,75% sudah termasuk biaya asuransi.
* Sedangkan pinjaman < 30 juta maka biaya adminitrasi (provisi) dikenakan 3,5% sudah termasuk biaya asuransi.
* Biaya Materai 6.000 (di form aplikasi)
* Biaya Keterlambatan, 5% dari pembayaran bulanan atau IDR 60,000 yang mana lebih tinggi.
* Pelunasan Dini, 5% dari sisa pokok terhutang
Anda berminta hub IRVAN . PIN 7EA8D6FD TELP 088215334251. 085600125176

edy mengatakan...

sya punya tanah perkebunan.2000mtr.berapa biyaya.yg harus saya keluarkan.trims

Junaina Reginella mengatakan...

Saya Mrs Junaina, pemberi pinjaman pinjaman pribadi. kami menawarkan pinjaman pada tingkat bunga 2% per tahun dari EUR 100,000,000,00. Yang 500,000,000,00.in ke mata uang Anda membutuhkan pinjaman. Dengan pembiayaan proyek 100% aman dan pinjaman tanpa jaminan yang tersedia. kita dijamin untuk memberikan layanan keuangan kepada banyak klien kami di seluruh dunia. Dengan paket pinjaman, pinjaman dapat diproses dan dana ditransfer ke peminjam sesegera mungkin. kami beroperasi dengan Persyaratan yang jelas dan mudah dimengerti dan menawarkan pinjaman ke salah satu pelanggan kami yang Terapan, perusahaan, korporasi, dan segala jenis organisasi bisnis, individu swasta dan investor Real Estate. hubungi kami di e-mail kami: diamondfinanceinsurancecompany@gmail.com untuk rincian lebih lanjut tentang cara untuk mendapatkan pinjaman Anda ok
mrs junaina

iblaze lili mengatakan...

Halo, salam dalam nama Tuhan. i am a Iblaze Adams Scofield, saya akan senang untuk memberitahu setiap pencari pinjaman mencari pemberi pinjaman pinjaman swasta yang sah, bijaksana dan tidak menjadi korban penipuan, saya telah scammed bergilir di internet semua karena saya membutuhkan pinjaman. Untuk meringkas semua yang dikatakan, saya diarahkan ke sarahmantiwongloanhome@gmail.com, itu adalah mimpi yang menjadi kenyataan, saya menerima pinjaman saya setelah membayar biaya yang mereka sebut biaya transfer, pada awalnya saya menyimpulkan, para thives yang sama tetapi untuk saya kejutan, saya mendapat pinjaman saya. Kebenaran yang mereka katakan adalah baik, In-kasus ada yang membutuhkan pinjaman jangan jatuh ke tangan pencuri, silakan tulis Mrs. Sarah di Email ini, sarahmantiwongloanhome@gmail.com Terima, kasih dan Tuhan memberkati Anda semua.



Duden Hermansyah mengatakan...

Halo,saya memiliki sebidang tanah di daerah sukabumi( jawa barat)saya membeli tanah itu pada tahun 2010, tapi masalahnya sampai saat ini saya belum dapat SPPT nya,saya sudah menanyakan nya kepada pihak kelurahan,namun belum ada jawaban yang pasti dengan alasan SPPT nya belum terbit,nah apa yg harus saya lakukan supaaya saya bisa membayar pajak nya? Mohon bantuan dan solusinya.salam kompak.terima kasih.

Ikmaluddin Husnah mengatakan...

Aku harus bersaksi tentang perbuatan baik Ibu Amanda Amanda Perusahaan Kredit.
Saya tidak pernah berpikir saya akan sepanjang hidup saya bertemu seseorang seperti Ibu Amanda. Dia adalah permata yang langka. Saya Husnah dan saya meluangkan waktu saya untuk bersaksi tentang Ibu Amanda karena dia akhirnya menawarkan apa tidak ada orang lain bisa.
Saya dan suami saya masuk ke utang yang sangat besar dengan debitur dan Bank dan kita mencari pinjaman dari perusahaan pinjaman yang berbeda tetapi semua datang ke sia-sia. sebaliknya mereka membawa kita ke dalam lebih banyak utang dan berakhir meninggalkan kami pecah sampai saya datang di kontak dengan Ibu Amanda, Dia menawarkan pinjaman meskipun pada awalnya saya takut akan berakhir seperti pinjaman perusahaan lain saya telah menemukan tapi dia tidak seperti mereka. Sekarang kita telah akhirnya menetap utang kami dan memulai bisnis baru dengan uang yang tersisa dari pinjaman.
Hubungi Ibu Amanda melalui salah satu email berikut.
amandarichardssonloanfirm@gmail.com, amandaloan@qualityservice.com, amandaloanfirm@cash4u.com atau Anda dapat menghubungi saya melalui email saya untuk arahan lebih lanjut ikmahusnah@gmail.com

Ikmaluddin Husnah mengatakan...

Aku harus bersaksi tentang perbuatan baik Ibu Amanda Amanda Perusahaan Kredit.
Saya tidak pernah berpikir saya akan sepanjang hidup saya bertemu seseorang seperti Ibu Amanda. Dia adalah permata yang langka. Saya Husnah dan saya meluangkan waktu saya untuk bersaksi tentang Ibu Amanda karena dia akhirnya menawarkan apa tidak ada orang lain bisa.
Saya dan suami saya masuk ke utang yang sangat besar dengan debitur dan Bank dan kita mencari pinjaman dari perusahaan pinjaman yang berbeda tetapi semua datang ke sia-sia. sebaliknya mereka membawa kita ke dalam lebih banyak utang dan berakhir meninggalkan kami pecah sampai saya datang di kontak dengan Ibu Amanda, Dia menawarkan pinjaman meskipun pada awalnya saya takut akan berakhir seperti pinjaman perusahaan lain saya telah menemukan tapi dia tidak seperti mereka. Sekarang kita telah akhirnya menetap utang kami dan memulai bisnis baru dengan uang yang tersisa dari pinjaman.
Hubungi Ibu Amanda melalui salah satu email berikut.
amandarichardssonloanfirm@gmail.com, amandaloan@qualityservice.com, amandaloanfirm@cash4u.com atau Anda dapat menghubungi saya melalui email saya untuk arahan lebih lanjut ikmahusnah@gmail.com

Junaina Reginella mengatakan...

e yang disetujui pemerintah dan pemberi pinjaman kredit bersertifikat Perusahaan kami tidak menawarkan pinjaman mulai dari pribadi untuk pinjaman industri untuk orang tertarik atau perusahaan yang mencari bantuan keuangan pada tingkat bunga dinegosiasikan 2% kesempatan untuk membersihkan dept Anda., Mulai atau meningkatkan bisnis Anda dengan pinjaman dari pinjaman perusahaan kami diberikan dalam Pounds (£), dollar ($) dan Euro. Jadi mengajukan pinjaman saat ini orang yang tertarik harus menghubungi kami untuk informasi lebih lanjut. Mengisi informasi data peminjam. Hubungi kami sekarang melalui: diamondfinanceinsurancecompany@gmail.com
PEMINJAM DATA'S
(1) Nama Lengkap:
(2) Negara:
(3) Alamat:
(4) Kota:
(5) Sex:
(6) Status Pernikahan:
(7) Bekerja:
(8) Nomor Ponsel:
(9) Penghasilan Bulanan:
(10) Jumlah Pinjaman Dibutuhkan:
(11) Jangka waktu pinjaman:
(12) Tujuan Pinjaman:
Terima kasih atas pengertian Anda karena kami berharap untuk mendengar dari Anda segera.
EMail: diamondfinanceinsurancecompany@gmail.com